Nichts ist von Wert,
außer Zeit.

 

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Nichts ist von Wert,
außer Zeit.

 

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Nichts ist von Wert,
außer Zeit.

 

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Sie profitieren und sparen

Ganz gleich welche Motivation Sie zur einer Immobilienbewertung bringt: Sie werden von mir immer eine präzise, nachvollziehbare und marktgerechte Analyse zu Ihrer Immobilie schwarz auf weiß vorliegen haben. Dabei gewinnen Sie im Besonderen auch durch Empfehlungen auf technischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Ebene. Je nachdem, ob Sie Verkäufer oder Käufer, Anleger oder Investor, Privatmann oder Profi sind.

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Jürgen Benasseni
0162 3636 896
kontakt@benasseni.de

Lebenslagen – Immobilien bewerten

Sie erben

eine Immobilie und stehen vor Fragen: Verkauf? Eigennutzung? Renovierung? Erbschaftssteuer?

Sie verkaufen

 vielleicht aufgrund einer Scheidung, einem neuen Job oder anderen Veränderungen …

Sie investieren

 in eine bereits bestehende Immobilie und brauchen eine Profi-Analyse …

Sie kaufen

 eine Immobilie, wollen davor Klarheit zum Bestand haben …

Keineswegs
im
Trüben fischen

Garantiert: diese Wertermittlung und die daraus resultierende Marktkenntnis führen zu Ihrer richtigen Entscheidung.

Vorteile der Wertermittlung

  • Faire, unbefangene Feststellung von Immobilienwerten
  • Basis für Verkaufs- oder Kaufpreis
  • Basis für die Strategie zum Kauf oder Verkauf
  • Entscheidungsbasis/-Hilfe für Verwertung
  • Moderation bei Erbengemeinschaft oder Scheidung
  • Steuerliche Anerkennung der Gutachterkosten
  • Vorlage bei Banken zur Finanzierung

Warum?

Den Markt kennen
Es darf angenommen werden, dass das Wissen der Welt sich derzeit alle 5 – 7 Jahre verdoppelt. Zu glauben, dass im Immobilienwesen alles beim Alten bliebe, scheint da wohl kaum realistisch. Es genügt heutzutage nicht mehr, selbst etwas zu wissen. Vielmehr ist es erforderlich, das schnelle Wachstum aller relevanten Kompetenzbereiche zu verknüpfen: wirtschaftlich – technisch – rechtlich.

Die Wertermittlung ist die Kernaufgabe aller Überlegungen bei Immobiliengeschäften. Ob beim Kauf, Verkauf, Erben, Scheidung oder Investments, ist immer eine verlässliche Ermittlung des Marktwertes von Immobilienvermögen, Grundlage von fairem und klugem Handeln.

Wer?

Verkäufer
Wer verkaufen will, muss einen Preis bilden. Aber wie am besten? – über Wert, marktgerecht oder unter Wert?
Käufer haben eine Strategie – welche haben Sie?

Käufer
Käufer wollen nicht die Katze im Sack kaufen. Wissen Sie alles, um über mehrere Hunderttausend Euro sicher zu entscheiden?

Anleger
Im Einkauf liegt der Gewinn – Ist Ihre Geldanlage preiswert, den Preis wert oder gar unrentabel? Kennen Sie alle Risiken?

Profi / Investor
Investieren vs. Spekulieren – Risikoplanung durch Fallstudien

Ein direkter Blick
in die Wertermittlung

 

Am Beispiel eines Dreifamilienhauses
(mit Wohnungsrecht)

Konsequenzen falscher Werte
in verschiedenen Lebenssituationen

Überhöhter Verkehrswert
zu hohe Erbschaftssteuer

Überhöhter Verkaufspreis – zu lange Vermarktungsdauer – weniger Erlös durch stetige Preisreduzierung

 

Überhöhter Verkehrswert – zu hohe Abschreibungen – Risiko der Steuernachzahlung nach 5 Jahren

Überhöhter Kaufpreis – zu hohe Finanzierungskosten – unnötige Beleihungsrisiken – keine Rendite

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Jürgen Benasseni
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kontakt@benasseni.de

Warum/Wann brauche ich eine Wertermittlung?

Sie erben Immobilienvermögen und müssen Erbschaftssteuer zahlen. Ist die Bemessung des Finanzamtes richtig? Denn der Verkehrswert ist maßgebend. Der Gesetzgeber gibt die Möglichkeit zur Anzweiflung innerhalb einer Frist. Gutachterkosten können dabei steuerlich geltend gemacht werden.

Sie wollen/müssen verkaufen und müssen einen Preis bilden. Welches ist der richtige Preis und was passiert, wenn er nicht marktgerecht ist ?
Sie wollen kaufen und wollen sicher gehen, dass Sie nicht viel zu viel bezahlen. Banken sind froh, wenn der Finanzierung ein Sachverständiger vorgeschaltet ist?

Sie wollen investieren und wollen sich Gewissheit darüber verschaffen, wie Sie Risiken minimieren können, ob sich Ihr Investment lohnen wird und wie Sie den worst-case planen können?

Was ist (m)eine Immobilie Wert?

Der Wert ist derjenige Preis, den ein normaler beliebiger Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt bereit wäre zu bezahlen. Es ist nicht der maximal erzielbare Höchstpreis, sondern der am wahrscheinlichsten erzielbare Preis, nicht der erzielbare Höchstpreis.

Die Aufgabe des Sachverständigen ist es, zu prognostizieren, was nach kaufmännisch vernünftigen Überlegungen und den Markterfahrungen, sehr wahrscheinlich aktuell bezahlt werden würde.

Wertermittlung ist nichts anderes als ein Abbild des Denkens der jeweiligen Marktteilnehmer. Eigennutzer denken in Kostenvergleiche, Kapitalanleger in Renditevergleiche, Investoren in Rendite-Risiko-Kategorien.

Wenn es darum geht, den Verkehrswert festzustellen, so handelt es sich dabei keineswegs um ein starres, mathematisch herleitbares Ergebnis. Ohnehin ein Irrglaube, man könne einen Wert einfach so berechnen. Die Berechnungsmethoden der Immobilienwertermittlungsverordnung sind allenfalls Hilfskonstruktionen. Hilfskonstruktionen bei der Beantwortung der Frage: Wie denken die Käufer (nicht nur einer!), die es zum Wertermittlungszeitpunkt gibt ? Folgerichtig wird dieser Vorgang mit „Marktdenken“ bezeichnet.

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Der Verkehrswert wird – bestimmt durch die Handelsprinzipien des Marktes – je nach deren Eigenart ermittelt.

  • Etwa durch rein statistische Vergleichsverfahren bei Wohnungen.
  • Bei Einfamilienhäusern durch eine substanzwertorientierte Berechnung.
  • Bei Immobilien, deren Rentabilität im Vordergrund ihrer Nutzung steht, durch die Beantwortung der Frage: Wie viel Geld kann über den Kaufpreis hinaus innerhalb einer bestimmten Dauer verdient werden?

All dies, weil es genau so von den potenziellen Käufern überlegt wird.

Wie sieht die (Ver)Kaufstrategie aus?

Verkaufsstrategie

Es gibt nur 3 Möglichkeiten eine Immobilie am Markt anzubieten: über Wert, marktgerecht oder unter Wert. Jede Strategie hat Vor- und Nachteile und ist erfahrungsgemäß je nach Marktlage besser oder schlechter geeignet. Ich sage Ihnen welche!

Kaufstrategie

Beim Kauf einer Immobilie kommt es darauf an, welche Ziele Sie verfolgen. Eigennutzung, Vermögensaufbau oder Rendite? Je nachdem sind die Kriterien Objektart, Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, eventuell unterschiedlich zu gewichten. Allgemein jedoch können alle Kriterien gegliedert werden in: technisch, rechtlich und wirtschaftlich. Fatal unterschätzt wird für gewöhnlich die Disziplin Finanzierung.

Zufrieden – Empfehlung erster Klasse

Höchst persönlich und fachkundig nehme ich mich  Ihrer Immobilie an.

 

Jürgen Benasseni

Dipl.-Ing. (FH) Bauwesen
Dipl.-Sachverständiger (DIA)
Gebäude-Energieberater (HWK)
Mitglied im Gutachterausschuss Stadt Aalen

Direkt: 0162 3636 896
kontakt@benasseni.de

Erfolgreiche Immobilienanalysen

Referenzen meiner Arbeit.

Gemischt genutzte Immobilien

Gewerbeimmobilien