Die Aufgabe des Sachverständigen ist es, zu prognostizieren, was nach kaufmännisch vernünftigen Überlegungen und den Markterfahrungen, sehr wahrscheinlich aktuell bezahlt werden würde.

Wertermittlung ist nichts anderes als ein Abbild des Denkens der jeweiligen Marktteilnehmer. Eigennutzer denken in Kostenvergleiche, Kapitalanleger in Renditevergleiche, Investoren in Rendite-Risiko-Kategorien.

Wenn es darum geht, den Verkehrswert festzustellen, so handelt es sich dabei keineswegs um ein starres, mathematisch herleitbares Ergebnis. Ohnehin ein Irrglaube, man könne einen Wert einfach so berechnen. Die Berechnungsmethoden der Immobilienwertermittlungsverordnung sind allenfalls Hilfskonstruktionen. Hilfskonstruktionen bei der Beantwortung der Frage: Wie denken die Käufer (nicht nur einer!), die es zum Wertermittlungszeitpunkt gibt ? Folgerichtig wird dieser Vorgang mit „Marktdenken“ bezeichnet.

• Etwa durch rein statistische Vergleichsverfahren bei Wohnungen.
• Bei Einfamilienhäusern durch eine substanzwertorientierte Berechnung.
• Bei Immobilien, deren Rentabilität im Vordergrund ihrer Nutzung steht, durch die Beantwortung der Frage: Wie viel Geld kann über den Kaufpreis hinaus innerhalb einer bestimmten Dauer verdient werden?

All dies, weil es genau so von den potenziellen Käufern überlegt wird.

Es gibt nur 3 Möglichkeiten eine Immobilie am Markt anzubieten: über Wert, marktgerecht oder unter Wert. Jede Strategie hat Vor- und Nachteile und ist erfahrungsgemäß je nach Marktlage besser oder schlechter geeignet. Ich sage Ihnen welche!

Kaufstrategie

Beim Kauf einer Immobilie kommt es darauf an, welche Ziele Sie verfolgen. Eigennutzung, Vermögensaufbau oder Rendite? Je nachdem sind die Kriterien Objektart, Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, eventuell unterschiedlich zu gewichten. Allgemein jedoch können alle Kriterien gegliedert werden in: technisch, rechtlich und wirtschaftlich. Fatal unterschätzt wird für gewöhnlich die Disziplin Finanzierung.